다주택자의 고민. 팔면 양도세. 안 팔면 보유세. 진퇴양난의 해답으로 떠오른 방안은? 자녀에게 증여가 아닌 낮은 가격에 양도하면 되지 않을까? 저가 양도는 해답이 아닌 오답입니다. 피해보지 말고 미리 그 이유를 지금 확인하세요.
다주택자의 저가 양도 해답일까?
상속·증여세법 제44조
① 배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 증여한 것으로 추정한다.
오답입니다. 다주택자들의 공통적인 딜레마. 팔면 양도세, 보유하면 보유세. 둘 다 내기 싫죠. 그 해결책으로 떠오르는 것이 자녀에게 '증여'가 아닌 배우자 또는 자녀에게 '양도'. 즉 자녀에게 시세보다 저렴하게 판매하는 것입니다. 소용없습니다. 상속·증여세법 제44조에 따라 얼마에 팔던 그 상대가 배우자 또는 자녀라면 그냥 증여인 것입니다.
'추정'과 '간주'는 다릅니다. 배우자와 자녀라도 진짜 매매라면 증여로 보지 않겠다는 것입니다. 추정은 여지가 있습니다. 증빙자료를 제출하면 증여로 보지 않을 수 있다는 여지 말입니다. '간주'는 어떤 증빙자료를 제출해도 증여인 것입니다.
증여 판단 기준은 '시가'
주택을 배우자 또는 자녀와 매매했어? 시가를 벗어나면 증여로 보겠다는 것입니다. 그런데 시가는 사고파는 금액의 평균입니다. 거래되는 금액은 제각각입니다. 여기서 의문이 생기게 됩니다. 어느 정도의 차액을 시가로 거래했다고 볼 것인가?입니다. 고민하지 마세요 법으로 정해 놓았습니다.
상증세법 제35조
①특수관계인 간에 재산을 시가보다 낮은 금액으로 거래할 경우, 그 대가와 시가의 차액이 '기준금액' 이상인 경우에는 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 증여재산가액으로 한다.
해당 규정을 수식화 하면 다음과 같습니다.
- (시가 - 대가) > 기준금액 : 차액을 증여로 과세
- 증여가액 = (시가 - 대가) - 기준금액
- 기준금액 : 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액
여기서 시가는 시장 가격. 대가는 부모 자식 간 실제 거래한 가격을 말합니다. 실제 거래되는 가격보다 실제 거래한 가격의 차액을 비교합니다. 차액을 다시 기준금액과 비교합니다. 차액이 기준금액 초과면 증여. 기준금액 이하면 매매로 정당한 사유에 해당이 됩니다.
다주택자의 경우 배우자 또는 자녀에게 시세보다 낮은 금액으로 양도(매매) 자체가 불법은 아닙니다. 다만, 시세보다 일정 기준 이상 차액을 넘어서 싸게 거래하면 증여가 되고, 일정 기준 범위 안에서 거래하면 증여가 아닌 매매가 됩니다. 기준금액은 주택 시가의 30% 또는 3억 원 중 적은 금액으로 합니다.
10억 아파트 5억에 저가 양도
- 시가 : 10억 원
- 대가 : 5억 원
- 기준금액 : 3억 원
- (시가 - 대가) : 5억 원
- 증여가액 : 2억 원
시세가 10억 원 아파트를 제3자가 아닌 자녀에게 5억 원으로 저가 양도하는 경우, 증여세 기준 금액은 차액 5억 원이 아닙니다. 기준금액과의 차액인 2억을 증여한 금액으로 보겠다는 것입니다.
10억 아파트 7억에 저가 양도
- 시가 : 10억 원
- 대가 : 7억 원
- 기준금액 : 3억 원
- (시가 - 대가) : 0 원
- 증여가액 : 2억 원
시세가 10억 원 아파트를 7억으로 자녀에게 양도한 경우, 증여세는 0원입니다. 일괄적으로 적용할 수 없지만 시세의 70% 수준으로 거래했다면 증여세가 발생하지 않습니다. 부당행위도 아니고 증여도 아니니까요.
현금 증여보다 증여세 낮을 수도
5억 현금 증여세는 9천만 원
10억 아파트 5억에 양도 시 증여세 2천만 원
아이러니 하지만 '상증세법 제35조'를 적용하면 제한적이지만 현금보다 주택을 증여할 경우 증여세가 낮게 발생하는 경우가 발생합니다. 정확한 법을 알고 거래한다면 당신에게 해답이 될 수도 있지만, 저가 양도로 증여세를 피할 수 있다는 정보를 맹목적으로 따라 하시면 안 됩니다. 세무조정이 필요합니다.
정리하면, 다주택자의 특수관계(배우자 또는 자녀)에게 시가보다 낮은 저가 양도는 절대적인 해법이 아닙니다. 시가, 대가, 기준금액을 통해 증여세가 발생하지 않는 금액으로 거래를 해야 증여로 추정하지 않습니다.
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